Bu yazı Türkiye’de konut krizini; enflasyon, arz kısıtları, yatırım amaçlı talep, kira kontrolü, yabancı alımı ve göç etkileriyle açıklıyor. Çözüm için ise arz reformu, hedefli kira desteği, vergi düzenlemesi ve parasal istikrar vurgulanıyor.
Son beş yıldır Türkiye’de ekonomiyle ilgili yapılan her sohbet, eninde sonunda aynı noktaya döner: Konut ve kira. Kiracılar, “kira artışlarına yetişemiyoruz”; ev sahipleri, “enflasyonun altında kalıyoruz” diye dertleniyor. Gençler ev sahibi olmaktan umudunu keserken, becerebilen az sayıda emekli birikimlerini çoktan gayrimenkule dönüştürmüş durumda. Evlenmek isteyen çiftler düğün tarihi yerine kira tarihi pazarlığı yapıyor, çocuklu aileler okul seçimini değil ev sözleşmesi tarihini takvim belirleyici olarak görüyor. Sosyal medyada, sabah kahvelerinde, televizyon ekranlarında herkes konut fiyatlarından konuşuyor. Ancak iktisat mesleğinin genel bir zaafı olarak bu tartışmaların büyük çoğunluğu ya “enflasyon işte” gibi makro açıklamalarla geçiştiriliyor ya da “yabancılar aldı, Suriyeliler kiraları zıplattı” gibi tek nedene indirgeniyor. Oysa konut piyasası, iktisadın en karmaşık ve en az anlaşılan alanlarından biridir. Hiçbir pazar, konut piyasası kadar fazla sayıda aktörü, bu kadar farklı güdülerle bir araya getirmez; hiçbirinde bugünkü ihtiyaç ile yarına dair beklenti bu kadar iç içe geçmez. Bu yazıda, konut piyasasının neden başka hiçbir pazara benzemediğini anlatmaya ve Türkiye’nin son dönem deneyimini bu çerçeveye yerleştirmeye çalışacağım.
Konut aslında ne? Üç şey birden
Konutun iktisadi analizini zorlaştıran ilk şey, üç farklı malın bir aradalığını temsil etmesidir. Konut öncelikle bir tüketim malıdır: Barınırız, pişiririz, uyuruz. İkinci olarak, dayanıklı bir yatırım malıdır; bugün satın aldığınız ev, otuz yıl sonra da size barınma hizmeti vermeye devam eder. Ve üçüncüsü, finansal bir varlıktır; tıpkı bir tahvil veya hisse senedi gibi, fiyatı bugünkü kullanım değerine değil, gelecekteki beklenen kira ve değer artışına göre belirlenir.
DiPasquale ve Wheaton (1992) tarafından geliştirilen model, bu üçlünün nasıl bir arada işlediğini gösteren klasik bir çerçeve sunar. Kiralar, genel olarak konutun kullanım değerini yansıtır; fiyatlar ise kiraların bugünkü değeriyle belirlenir. Konut arzı, fiyatlara tepki olarak inşaat sektörüne sinyal gönderir; yeni stok piyasaya girdikçe fiyatlar kademeli olarak düzeltilir. Ancak burada anahtar bir sorun ortaya çıkar: Bu sinyallerin hepsi eşzamanlı çalışmaz. Enflasyon beklentileri yükseldiğinde ev, tüketim malı olmaktan çok enflasyondan korunma aracına dönüşür. Para çekilirken yatırımcı aklı “konut reel bir varlıktır” der ve konut talebi, kira talebinden kopuş yaşar. İşte Türkiye’nin de son birkaç yılda yaşadığı da tam olarak budur: Kira-fiyat oranları tarihi ortalamalarının çok altına düşmüş, yani konut fiyatları kira getirisiyle açıklanamaz hâle gelmiştir.
Arzın direnci: Neden yeterince yeni konut yok?
İktisat 101 der ki, fiyat artınca arz artar ve fiyatı tekrar aşağı çeker. Peki konut piyasasında bu mekanizma neden doğru düzgün çalışmaz? İşte bu soruya cevaben, Harvard’dan Edward Glaeser ve Joseph Gyourko’nun uzun yıllardır yürüttüğü araştırmalar, konut arzının fiyat esnekliğinin beklenenden çok daha düşük olduğunu ve bu esnekliğin yerden yere büyük farklılık gösterdiğini ortaya koymaktadır (Glaeser ve Gyourko, 2018). Örneğin, San Francisco ve New York gibi şehirlerde bir konutun inşa edilip teslim edilmesi yıllar alabilirken, Houston ya da Atlanta’da aynı süreç çok daha hızlıdır. Farkı yaratan şey salt coğrafya değildir; asıl belirleyici olan regülasyondur: İmar planları, yükseklik kısıtlamaları, çevre düzenlemeleri, mülkiyet hakları.
İstanbul, zannımca, bu tablonun uç örneklerinden biridir. Deprem yönetmelikleri, koruma alanları, iki yakanın arasındaki lojistik güçlükler, belediye sınırlarının topografyası ve mülkiyet yapısının dağınıklığı, konut arzını kısa vadede adeta sabitler. Talep patladığında arz ancak aylar, hatta yıllar sonra karşılık verebilir. Bu gecikme döneminde fiyatlar üst üste zıplar; çünkü yeni arz gelmeden piyasa yalnızca fiyattan dengelenir. Ekonominin genel kuralı değişmez: Bir şey az ve gerekliyse, pahalı olur. Ancak konutta gereklilik ile yatırımlık aynı malın iki yüzüdür ve bu ikisi, arzın yetişemediği her dönemde birbirini besleyen bir döngüye girer.
Kira kontrolü: Popüler ama tartışmalı bir mesele
Bu noktada bahsetmeden olmaz, Türkiye’de 2022’de başlatılan yüzde 25’lik kira artış sınırı, iktisatçılar arasında eski bir tartışmayı canlandırdı. Kira kontrolü, makro iktisat derslerinde sıklıkla devlet müdahalesinin klasik hatası olarak anlatılır: Kiraları tavanlarla sınırlarsanız ev sahipleri evlerini piyasaya sürmez, bakım yapmaz; arz daralır, kalite düşer, kayıt dışılık artar. Teorik olarak bu argüman oldukça güçlüdür. 1970’lerin New York’u ve daha yakın dönemde Berlin örnekleri, bu beklentileri büyük ölçüde doğrulamıştır.
Ancak son yıllarda ortaya çıkan ampirik çalışmalar bu mutlak yargıyı yumuşatıyor. Diamond, McQuade ve Qian’ın 2019’da American Economic Review’de yayımlanan San Francisco çalışması, kira kontrolünün etkilerinin hem olumlu hem olumsuz olduğunu gösteriyor (Diamond, McQuade ve Qian, 2019). Kira kontrolü, bir kiracının aynı evde kalma olasılığını ciddi derecede artırıyor; bu, özellikle yaşlılar ve düşük gelirli aileler için toplumsal açıdan kıymetli bir sonuç, bunu yadsıyamayız. Aynı zamanda ev sahipleri de bu politikaya tepki gösterdiği, evlerini boş tutmayı tercih ettikleri ya da başka yatırım araçlarına (örneğin kira kontrolüne tabi olmayan işyeri alımına) kaydığı için uzun vadede toplam kira arzı düşüyor ve kontrolsüz fiyatlar yükseliyor. Başka bir deyişle, kira kontrolü bir kesimi korurken başka bir kesime maliyet yüklüyor.
Peki bu politika neden siyasi olarak hâlâ tercih ediliyor? Çünkü artan kiralara karşı devletler bir şeyler yapıyormuş gibi görünmek isterler. Hastalığın kök nedenini çözmek yerine sadece semptoma yönelirler. Türkiye’deki yüzde 25 sınırı da benzer bir mantıkla uygulandı; ancak tahliye davaları ve paralel sözleşmelerin yaygınlaşması nedeniyle kaldırıldı, zaten kaldırılmadan önce de ne kadar işledi oldukça tartışılır.
Türkiye’nin son beş yılı: Çok katmanlı bir hikâye
2020 sonrasında Türkiye’de konut fiyatları, TCMB ve TÜİK verilerine göre reel olarak da tarihinin en büyük artışlarından birini yaşadı. TCMB’nin konut fiyat endeksine göre 2020’den 2023 ortasına kadar nominal artış yüzde 1000’i aşarken, enflasyondan arındırılmış reel artış da yüzde 100 düzeyine ulaştı. Bu, Türkiye tarihinde ölçülmüş en yüksek reel konut fiyat artışıdır. Üç örtüşen dinamik bu tabloyu besledi. Birincisi, enflasyonun tırmanmasıyla birlikte hanehalklarının ve şirketlerin parayı korumak için reel varlığa, yani konuta, yönelmesi oldu. Son 1,5 yılda bu özelliğini kısmen yitirse de Türkiye’de konut, fiilî bir enflasyon sigortası işlevi görmeye devam ediyor; bu, özellikle finansal araç derinliğinin sınırlı olduğu bir ekonomide doğal bir eğilim. İnsanlar altına, dövize ve konuta kaçarken, konut aralarında “kullanım değeri” de olan tek varlık olarak öne çıkıyor.
İkincisi, 2017-2022 arasında yürürlükteki “yatırımcıya vatandaşlık” programı çerçevesinde yabancıların gayrimenkul alımı önemli bir ivme kazandı. Eşik 2018’de 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirildi ve İstanbul’un belirli semtleri, Antalya ve Bodrum başta olmak üzere bazı bölgelerde fiyatlar üzerinde lokalize ama güçlü bir baskı oluştu. 2022’de eşik 400 bin dolara çıkarıldı ve sonraki dönemde yabancı alımı keskin biçimde geriledi. Bu lokal baskının ulusal ölçekte bir fiyat belirleyici olup olmadığı hâlâ tartışmalı; ancak büyük metropollerin belirli mahallelerinde etkisi yadsınamayacak kadar belirgindi.
Üçüncüsü ise çok daha hassas bir konu: Suriyeli göçünün kira piyasasına etkisi. Yapılan kimi çalışmalar ve farklı akademik araştırmalar, sınır illerinde ve büyük şehirlerin düşük gelirli mahallelerinde kiraların göç yoğunluğuyla anlamlı korelasyon gösterdiğini ortaya koymuştur. Bu bir siyasi yorum değil, ölçülebilir bir iktisadi olgudur. Ancak göçün tek neden olduğunu düşünmek de yanıltıcıdır; göç, yukarıda bahsettiğim yapısal arz yetersizliğini şiddetlendiren bir faktör olarak anlam kazanır. Arz esnek olsaydı, göç şoku bile kiraları uzun vadede bu kadar zıplatmazdı.
Bu üçlünün ortasında bir de TOKİ’nin arz politikası yer alır. Varlık sebebi dar gelirliye konut üretmek olan TOKİ son yirmi yılda yüz binlerce konut üretti; ancak üretim coğrafi olarak dağınık kaldı ve büyük metropollerde arz açığını kapatacak ölçeğe çoğu dönemde ulaşamadı. Dahası, üretilen konutların bir kısmı lüks segmentte ve piyasa fiyatları üzerinden satışa çıkarıldı; bu durum, kamu arzının piyasayı dengeleyici işlevini zayıflattı.
Konut piyasasının çalışma biçimi yalnızca bugünü değil, uzun vadeli gelişmeyi de etkiler. Yakın zamanda üzerinde çalıştığım bir araştırmada, Cumhuriyet’in erken dönem nüfus mübadelesi sürecinde ilçelere dağıtılan konut ve ticari gayrimenkul stokunun, bugünkü ilçe-bazlı iktisadi performansı ne ölçüde açıkladığını inceledim. İlginçtir ki konut stoğundan çok, ticari gayrimenkulün uzun vadeli kalkınma göstergelerinde belirleyici olduğu görünüyor. Bu bulgu, politika yapıcılara şunu söyler: Konut piyasası yalnızca bir barınma meselesi değil, şehirlerin iktisadi altyapısının kurucu bir bileşenidir.
Sonuç Yerine: Tek bir piyasa değil, iç içe geçmiş piyasalar
Konut piyasasına dair kamuoyu tartışmalarının en büyük eksiği, onun tek bir piyasa olarak ele alınmasıdır. Oysa konut aynı anda bir tüketim, yatırım ve finansal varlık piyasasıdır; her birinin mekanikleri farklıdır ve kâh aynı yöne kâh ters yönlere çekerler. Arzın esnek olmaması, talebin finansal motiflerle şişmesi, regülasyonun hem çözüm hem sorun olması, göçün ve sermaye hareketlerinin dışsal şoklar olarak eklenmesi, tabloyu çok katmanlı kılar.
Türkiye için anlamlı çözümler şunlar olabilir: Metropollerde arz esnekliğini artıran imar ve vergi reformları, konutu salt bir finansal varlığa dönüştüren vergi asimetrilerinin düzeltilmesi (örneğin çoklu konut sahipliğinin artan oranda vergilendirilmesi, boş konut üzerindeki düşük vergi yükünün sorgulanması), kira kontrolünün kör değil hedefli uygulanması (düşük gelirli kiracıları koruyan, piyasanın geri kalanını serbest bırakan bir tasarım) ve en önemlisi makroekonomik istikrar. Çünkü enflasyonun çift hanede kaldığı bir ekonomide hanehalkları rasyonel davranmaktadır; parasal istikrar olmadan konut piyasası hiçbir zaman sakinleşmez. Evimiz olmamasının en temel nedeni, ironik biçimde, paranın değer kaybetmesidir. Bir toplum kendi parasına güvenemediğinde, barınma hakkı bile bir tasarruf aracına dönüşür ve o hak, tasarruf aracı olarak pahalılaştığı an en çok ihtiyacı olanların elinden kayar. Konut meselesini çözmek, yalnızca bir emlak sorununu değil, paraya güveni ve dolayısıyla toplumsal sözleşmeyi yeniden kurmak demektir.
Kaynakça
Diamond, R., McQuade, T. ve Qian, F. (2019). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review, 109(9), 3365-3394.
DiPasquale, D. ve Wheaton, W. C. (1992). The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework. Real Estate Economics, 20(2), 181-198.
Glaeser, E. L. ve Gyourko, J. (2018). The Economic Implications of Housing Supply. Journal of Economic Perspectives, 32(1), 3-30.