Barınma politikalarının tarihsel dönüşümünü incelediğim yazı; konutun her zaman bir yatırım aracı olmadığını, bir sosyal hak olarak görüldüğünü anlatıyor.
İlk yazıda Türkiye’deki konut krizini ele almaya çalışmıştık. O yazıda konut piyasasının Türkiye’de her geçen gün barınma işlevinden ziyade enflasyona karşı bir yatırım aracına dönüştüğünü, hanelerin ikamet ettikleri evin sahibi olmaktan uzaklaştığını ve gün geçtikçe daha güvensiz barınma koşullarına itilmiş olduğunu incelemiştik. Görüyoruz ki konut sorunu bölüşüm sorununu derinleştirmeye devam etmekte. Bu ilk kez bu dönemde Türkiye’de karşımıza çıkan bir durum değil ve son olacak gibi de görünmüyor. Bu yazıda, tarihsel örneklerden faydalanarak konutun piyasa dinamiklerine terk edilmiş bir meta olmaktan çıkarılıp, herkes için eşit şekilde ulaşılabilir temel bir hak haline gelmesinin mümkün olup olmadığını konuşacağız.
Bir önceki yazımızda Türkiye’deki ev sahipliği oranının yıllar içerisinde düştüğünü görmüştük. Günümüzde Türkiye’de neredeyse her 10 haneden 3’ü gelirinin büyük bir kısmını kiraya ayırmaktadır. Bu tabloyu sadece bir barınma sorunu olarak değil, hanelerin refah seviyesini ve ekonomik güvencesini doğrudan sarsan bir yapısal kriz olarak okumak gerekir. Bu nedenle kiracı ya da ev sahibi olmak aslında hanelerin refahlarıyla da ilişkilenen bir yerdedir. Çünkü konutun piyasaya bırakılıp metalaştığı sistemde haneler gelirlerinin bir kısmını başka bir haneye vererek mülk sahibiyle bir bağımlılık ilişkisi de kurmaktadır. Yazımızın ilerleyen yerlerinde değineceğimiz Almanya örneğinde görüldüğü gibi piyasa düzenlemeleri bu ilişkinin koşullarını iyileştirebilir, Ancak piyasanın iyileştirilmesinden ziyade dönüştürülebileceği durumları konuşmak gereklidir ve bir alternatif olarak piyasa dışı bölüşümlere de bakacağız.
World Population Review “Ülkelere göre Ev Sahipliği Oranları – 2026” verilerine göre ev sahipliği oranlarında en yüksek orana sahip ilk 10 ülke Şekil 1’de görülmektedir. Bu ülkelerin ortak özelliklerine bakıldığında ise hepsinin farklı dönemlerde de olsa sosyalist bir geçmişe sahip olması dikkatimizi çekmektedir. Bu sebeple bu ülkeler konut politikalarını piyasaya bırakmaktan ziyade farklı bir biçimde ele almışlardır. Bazı ülkelerde devlet konutları doğrudan hanehalklarına transfer etmiş, bazılarında ise devlet toprak mülkiyetini elinde tutarak piyasanın işleyişini kontrol etmiştir. Ortak nokta ise konutun salt piyasa mekanizmasına terk edilmemiş olmasıdır. Yüksek gelir grubu olarak ele aldığımız ülkelerde ise ev sahipliği oranı biraz daha düşük kalmaktadır. Örneğin ABD’de %65,7 (2024), Almanya’da %47,6 (2023), İngiltere’de %65,2 (2023), İspanya’da %75,3 (2023) şeklindedir. Yüksek gelir, yüksek ev sahipliğini beraberinde getirmediği gibi bu ülkelerin tamamında konut piyasalar aracılığıyla dağıtılmaktadır.
Şekil 1 – Ülkelere göre Ev Sahipliği Oranları
Kaynak: World Population Review
Çin Modeli
Bu ülkelerden birkaçının konut politikalarını incelemeye Çin ile başlayabiliriz. Çin, son zamanlarda oldukça konuştuğumuz önemli bir ülke. Çin’in konut politikalarını 3 dönemde ele alabiliriz. “Kamulaştırma Dönemi (1949-1979)”, “Özelleştirme Dönemi (1978-2007)” ve “Tekrardan Sosyal Konut (2007 ve sonrası)”. Bu dönemlere baktığımızda kamulaştırma döneminde konut tamamen devlet tarafından kontrol altına alınmış olunup sosyal konut üretimi modeliyle devam etmiştir. Hanelerin ev sahiplik oranı yüksek olmasa da, gelirlerinin yalnızca %2-3 civarlarını kira olarak vermeleri kira/gelir oranı açısından oldukça olumludur. Ancak bu dönemdeki kırdan kente göç kontrollü olmadığından kentlerde konuta erişim oldukça zorlaşmıştı. Bundan dolayı devlet farklı bir politikaya geçerek konut sistemini piyasa mekanizmalarına bıraktı. Böylece sosyal konutların değerinden daha düşük fiyatlara satılması hedeflense de yüksek gelir gruplarının bu evlere talebi artarak düşük gelir grupları piyasadan dışlandı. Sonuç olarak devletin tekrar müdahalesiyle farklı projeler ve sübvansiyonlar gündeme geldi. 2007 sonrası dönem ise herkes için konutun yeniden hayata geçirilmeye çalışıldığı bir dönem olmuştur. Sosyal konut üretimi artırılması hedeflenmiştir. Yerel yönetimler de fazlasıyla aktiftir ve zorunlu bütçe payı politikaları devreye girmiştir (Altunok & Uğurlu, 2021). Hatta 2017 yılında Xi Jinping’in 19. Parti Kongresi’nde vurguladığı “Evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil” sözü aslında birçok şey anlatmaktadır.
Şu an Çin’in durumuna bakıldığında ise Çin’de yatırım amaçlı tutulan boş konutlar dikkat çekmekte, Çin’de bir konut balonu olup olmadığına dair tartışmalar sürmektedir. Ancak bunu ülkenin politik hattını okumadan yorumlamak durumu eksik anlamaya yol açabilir. 2020 yılında Çin Halk Bankası (PBOC) “Üç Kırımızı Çizgi (Three Red Lines)” adında bir düzenleme yapmıştır. Bu düzenlemeye göre gayrimenkul sektörünün iyileşmesi hedeflenmiştir. Bunun için de inşaat firmalarının borçluluk oranı düşürülmesi, borç karşılama oranının iyileştirilmesi ve likiditenin artırılması hedeflenmiştir. Bu müdahale aslında Çin’in konuta bakışındaki köklü bir değişikliği simgelemektedir. Çin’de konut, piyasanın kendi haline bırakılmış bir meta değil; Wu (2023)’nun ifadesiyle bizzat devlet eliyle yönetilen bir finansallaşma aracıdır. Bu yüzden piyasadaki boş konut stokları veya borçluluk oranları, kontrolsüz bir çöküşün değil; devletin konutu spekülasyon aracı olmaktan çıkarma stratejisinin bir sonucudur.
Rusya Deneyimi
Bir diğer dikkat çeken ülkelerden biri de Rusya’dır. Aslında Çin’deki bu ‘spekülasyon değil, barınma’ vurgusunun tarihsel ve çok daha kitlesel bir örneğini Rusya’da görüyoruz. Rusya’nın hâlâ bu kadar yüksek ev sahipliği oranlarını koruyabilmesi doğrudan Sovyetler Birliği’nden kalan bir mirastır. 1917 Ekim Devrimi’nden sonra devletin ana politikalarından biri konuta sahip olan aileleri boş konutlara yerleştirmekti. Diğer yandan varlıklı ailelerin büyük konutları da bir süreliğine ihtiyaç sahibi ailelerle ortak kullanım amacıyla paylaştırılmıştı. Bunun yanı sıra iki aydan fazla boş kalan evler de aynı şekilde kamulaştırılmıştı. Yine de konut arzında sorunlar yaşayan Sovyetler’de bu sorun özellikle de Kruschev döneminde iyileşti. Her aileye bir daire sağlayabilme politikasıyla öne çıkan bu dönemde “Khrushchyovka” binalarının kitlesel bir üretimi vardı. Aslında bu evler Sovyet mimarisi denildiğinde akla gelen evlerin ta kendileriydi. Bu konutlarda aşırıya kaçan mimari bir tasarım yoktu ve maliyetleri düşüktü. “Mikrorayon” adı verilen bu sistemde, binalar gruplar halinde inşa edilirken, her grubun ortasında kreş, okul, market gibi temel ihtiyaçların yürüyüş mesafesinde bulunması hedeflendi. Böylelikle birçok hane ihtiyaçlarını kolaylıkla karşılayabilecek özelliklere sahip evlere sahip olarak kendi özel alanına kavuştu (Dougàs Chavarria, 2022).
Ancak günümüzde Rusya’nın konut piyasasına bakıldığında, bu sosyalist mirasın piyasa ekonomisiyle nasıl bir gerilim yaşadığı anlaşılabilir. Sovyetler Birliği’nin dağılmasının ardından konutların hızla özelleştirilmesi, mülkiyeti hanelere devretti; fakat bu konutun finansal bir yatırım aracı haline getirilmesini de pekiştirmiş oldu. Son yıllarda, faizlerin %20’leri geçmesi ve devletin Covid-19 döneminde başlattığı sosyal amaçlı sübvansiyonları geri çekmesi, konutu yeniden geniş kitleler için ulaşılamaz bir meta haline getirmeye başlamıştır. Ki zaten bu gibi politikaları Türkiye özelinde ilk yazımızda konuşmuştuk. Yani aslında Rusya’da ev sahipliği oranları tarihsel bir miras olarak yüksek olsa da bir dönemin refaha ulaştıran mirası gelecek nesillere kalmayabilir.
Almanya Örneği
Bir diğer örnek olarak Dünya’nın ve Avrupa’nın lokomotif ekonomilerinden biri olan ve bir dönem benzer bir yapıya sahip olan Almanya’yı konuşmakta fayda vardır. Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi Almanya’nın ev sahipliği oranı %45-50 aralığında değişmektedir ve bu oran Türkiye’den düşüktür. Büyük bir ekonomi olmasına rağmen Almanya neden kiracılar ülkesi olarak kalmıştır sorusunu sormak ve incelemek önemlidir. Bu durum aslında Almanya’nın yıllardan beri süren politika tercihlerinden kaynaklanmaktadır. Almanya’nın tarihsel geçmişine bakacak olursak İkinci Dünya Savaşı sonrası Doğu ve Batı Almanya’da farklı politikalar izlenmiştir. Savaş sonrası için Kofner’e (2014) göre Batı Almanya’da bir sosyal piyasa ekonomisi hakimdir. Devlet burada sosyal kiralık konutlar (Soziale Wohnngsbau) üretmiştir. Bu modelle mülkiyet ilişkileri korunarak devam etmiş ancak kiracı hakları daha sıkı güvence altına alınmış ve kira denetimleri de sıkı tutulmuştur. Katı konut kredisi kuralları (Bausparen[1] geleneği) ile barınma güvenliği bir kamu hizmeti olarak düzenlenmiştir.
Doğu Almanya’da ise durum farklı ilerledi. Konut, piyasanın elinden alınarak devletin bir sosyal hak politikası olarak yürütüldü. Michelsen ve Weiß (2009), devletin kiraları yarım yüzyıl boyunca dondurarak konutu bir kâr kapısı olmaktan çıkardığını anlatıyor. Bu sistemde kira, piyasa koşullarına veya enflasyona göre değil, barınmayı herkes için erişilebilir kılan sembolik bir bedel olarak belirlenmişti. Devlet, “Plattenbau” dediğimiz binaları seri üretimle üreterek doğrudan sunulan bir kamu hizmeti haline getirdi. Ancak 1990 birleşmesinden sonra mülkiyetin eski sahiplerine iadesi süreci, bu kamu stokunun hızla özelleştirilmesine ve konutun yeniden finansal sermayenin kucağına itilmesine neden oldu. Bu dönüşüm, konutun kamusal bir hak olmaktan çıkıp giderek finansal bir varlık haline gelmesini hızlandırırken, konut piyasasında finansallaşma dinamiklerini de güçlendirdi (Aalbers, 2015). Birleşme sonrası dönemde büyük ölçekli konut piyasasının özel şirketlerin elinde yoğunlaşması, Almanya’nın “kiracılar ülkesi” yapısını tamamen ortadan kaldırmadı ve barınma güvenliğini ciddi biçimde zayıflattı. Vonovia ve Deutsche Wohnen gibi şirketlerin piyasadaki ağırlığının artması, konutun giderek daha fazla spekülatif bir yatırım aracına dönüşmesine yol açtı. Bu sürece karşı oluşan toplumsal tepki ise 2021 yılında Berlin’de konutların kamulaştırılması adına yapılan referandumda kendini gösterdi. (Vollmer & Kadi, 2022).
Sonuç olarak konut, her zaman günümüzdeki gibi bir yatırım aracı olmamıştır. Ev sahibi olmak, sadece bir mülkiyet meselesi değil; insanların güvenli ve rahat yaşayıp yaşayamadığına dair de bir göstergedir. Konutun bir ticari mal değil de sosyal bir hak olarak kabul edildiği yerlerde, kuralların ve sistemin çok daha farklı işlediğini görmüş olduk. Nihayetinde barınma, rastgele bir süreç değildir; yasalarla, mülkiyet yapısıyla ve devletin tercihleriyle şekillenen kurumsal bir kurgudur. Yani bir evin dört duvarına baktığımızda, aslında o toplumun kaynağını kime ayırdığına ve nasıl bir yaşamı seçtiğine dair verilen somut kararlardan birini de görmüş oluyoruz.
Kaynakça
World Population Review. (2026). Home ownership by country. https://worldpopulationreview.com/country-rankings/home-ownership-by-country
Altunok, Ş., & Uğurlu, Ö. (2021). Türkiye’nin konut sektöründe ve sosyal konut üretiminde yol arayışları: Konut piyasasına devlet müdahalesinde Çin Örneği. Çağdaş Yerel Yönetimler Dergisi, 30(4), 1-27.
Wang, X. (2017). Xi Jinping says houses are for living in, not for speculation. But in Hong Kong, that is still a dream. South China Morning Post. https://www.scmp.com/comment/insight-opinion/article/2119306/xi-jinping-says-houses-are-living-not-speculation-hong-kong
Wu, F. (2023). The long shadow of the state: Financializing the Chinese city. Urban Geography, 44(1), 37-58.
Ok, F. (2023,). Sovyetlerde barınma hakkı: Tam olarak hangi ev bizim olacak? Gazete Duvar. https://www.gazeteduvar.com.tr/sovyetlerde-barinma-hakki-tam-olarak-hangi-ev-bizim-olacak-makale-1599321
Dougàs Chavarria, A. (2022). “Trialling… and erring”: a historical overview of housing in Petrograd, Leningrad, and Saint Petersburg.
Trading Economics. (2026). Russia – Interest rate. https://tradingeconomics.com/russia/interest-rate
The Bell. (2024). Russia ends subsidized mortgages, leaving a housing bubble and inequality behind. https://en.thebell.io/russia-ends-subsidized-mortgages-leaving-a-housing-bubble-and-inequality-behind/
Michelsen, C., & Weiß, D. (2009). What Happened to the East German Housing Market? – A Historical Perspective on the Role of Public Funding. IWH Discussion Papers, No. 20/2009.
Kofner, S. (2014). The German housing system: Fundamental characteristics and current problems. Journal of Housing and the Built Environment, 29(2), 255–261.
Moiso, V. (2016). M. B. Aalbers, The Financialization of Housing. A Political Economy Approach (Book review). Méditerranée, 127, 123–124. https://doi.org/10.4000/mediterranee.8505
Vollmer, L., & Gutiérrez, D. (2022). Organizing for expropriation. How a tenants campaign convinced Berliners to vote for expropriating big landlords. Radical Housing Journal, 4(2), 47-66.
Notlar
-
Bausparen sistemi, bireylerin belirli bir hedef konut finansmanı için düzenli tasarruf yaparak ortak bir fon oluşturduğu ve bu fon aracılığıyla belirli bir tasarruf oranına ulaştıktan sonra düşük faizli konut kredisi kullanma hakkı elde ettiği, tasarruf ve kredi mekanizmasını birleştiren kapalı bir finansman sistemidir. ↑
Not: Yazının fikirleri bana aittir. Yalnızca anlatım bozuklukları, yazım ve noktalama için AI kullanılmıştır.